Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành, chưa được nghiệm thu và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Hay nói cách khác đó là nhà ở chưa có sẵn.

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường gặp nhiều bất lợi bởi vào thời điểm giao kết hợp đồng và chuyển tiền mọi thứ đều chỉ được mô tả trên giấy. Người mua không thể nhìn thấy được hình dáng, màu sắc thực tế của căn nhà, vật liệu xây dựng, diện tích, nội thất ra sao, trong khi họ đã bỏ ra một khoản tiền khá lớn để mua một tài sản.

Vậy để được bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng những điều kiện gì?

Thứ nhất, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không có hồ sơ dự án thì có thể hiểu rằng khu đất đó chưa có dự án nào cả và đất đó có thể không được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư không có tất cả các giấy tờ trên thì chắc chắn đó là dự án “ma”.

Thứ hai, trước khi mua, người mua cần phải lưu ý hỏi kĩ các loại giấy tờ sau xem đã có hay chưa: Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ ba, chủ đầu tư phải có Văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư đã có văn bản trên thì chứng tỏ dự án trên là có thật, có giấy phép xây dựng và đã nghiệm thu xong.

Thứ tư, chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điều kiện bắt buộc bởi trường hợp đến ngày bàn giao nhà mà chủ đầu tư không có nhà để bàn giao thì Ngân hàng sẽ bên thay chủ đầu tư trả tiền cho bên mua. Nếu chưa có, thì chủ đầu tư chưa được quyền bán.

Ai là người có thẩm quyền ký kết hợp đồng?

Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Điều đó có nghĩa là chỉ có chủ đầu tư mới có quyền ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với bên mua.

Nói cách khác, dự án của Công ty A thì chỉ có chủ đầu tư của dự án đó được quyền ký kết hợp đồng với bên mua, Công ty B không có quyền ký kết hợp đồng với bên mua dù Công ty B và Công ty A cùng tham gia hợp tác đầu tư.

Bên bán có được thu 100% số tiền bán nhà không?

Do bên mua có thể gặp nhiều rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai nên luật không cho phép bên bán thu đầy đủ số tiền mua nhà của bên mua mà chỉ cho phép bên bán thu trước một khoản tiền nhất định. Trong đó:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

- Khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng thì những lần thu tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

- Cuối cùng, sau khi bên mua, bên thuê mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì giá trị còn lại của hợp đồng mới được thanh toán.

Một số điều cần lưu ý khi ký kết hợp đồng:

Để phòng tránh rủi ro và tranh chấp khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua cần phải xem xét kĩ trong hợp đồng cần có các quy định như sau:

- Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư khi bàn giao nhà không đúng thời hạn, các khoản phạt và bồi thường cho bên mua.

- Chủ đầu tư là bên chịu trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

- Bên mua hoàn toàn có quyền kiểm tra, xem xét hiện trạng nhà trước khi nhận bàn giao từ chủ đầu tư.

- Trường hợp nhà được xây dựng không đúng mô tả, không đúng thiết kế, không đúng nguyên vật liệu,…thì bên mua hoàn toàn có quyền từ chối nhận nhà.

- Trường hợp các vật (bàn, ghế, kính, tủ, máy lạnh,…) không đúng với mô tả ban đầu, không đúng theo thỏa thuận giữa các bên thì bên mua có quyền yêu cầu sửa chữa các khiếm khuyết hoặc yêu cầu thay đổi trước khi nhận bàn giao nhà.

- Trường hợp nếu được giao phân phối và được ủy quyền thì bên phân phối có thể ký hợp đồng nhận cọc, nhận tiền đặt chỗ,…trừ hợp đồng mua bán chính thức.

Căn cứ pháp lý:

- Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Mọi khó khăn, vướng mắc Quý khách hàng vui lòng liên hệ Công ty Luật Delta để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết.

SĐT: 0767 987 222 - 0354 910 699

Mail: luatdeltavn@gmail.com

Địa chỉ: B18, QL1A, KDC TTVH Tây Đô, phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.